서울 아파트 입주 물량이 지난해보다 40% 이상 감소하면서 신축 아파트 품귀 현상이 현실화되고 있다. 입주 물량 감소 원인과 전매제한 해제 단지, 토지거래허가구역 실거주 유예 제도까지 자세히 살펴본다.
1. 서울 아파트 입주물량 감소 전망, 공급 절벽이 시작되나
최근 부동산 시장에서 가장 주목받는 키워드 중 하나는 서울 아파트 입주물량 감소다.
전국적으로 신규 아파트 공급이 줄어드는 가운데 서울의 감소폭은 전국 최고 수준으로 나타났다. 특히 신축 아파트를 선호하는 실수요자들이 늘어나면서 향후 공급 부족에 대한 우려도 커지고 있다.
부동산 시장에서는 공급 감소가 장기적으로 집값과 전세가격에 영향을 줄 수 있다는 분석이 나오고 있다. 그렇다면 서울의 공급 절벽은 어느 정도 수준이며 앞으로 어떤 변화가 예상될까.
2. 서울 신축 아파트 공급 부족 이유와 입주물량 감소 현황
올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 17만 5000여 세대로 집계됐다.
이는 지난해 대비 26% 이상 감소한 수치다. 특히 서울 아파트 입주물량은 지난해 3만 2370세대에서 올해 1만 8880세대로 줄어들 전망이다.
감소 규모만 1만 3000세대 이상이며 감소율은 41.7%에 달한다. 이는 전국에서 가장 큰 감소폭이다.
수도권 전체 역시 공급이 줄어들고 있으며 지방 또한 감소세가 뚜렷하다. 경남과 충북, 경북 등 주요 지역도 신규 입주 물량이 크게 감소하는 것으로 나타났다.
결국 신축 아파트 공급 부족 현상은 서울만의 문제가 아니라 전국적으로 확산되는 분위기다.
3. 전매제한 해제 아파트 관심 증가 이유와 분양권 시장 변화
입주 물량 감소와 함께 투자자들이 주목하는 부분은 전매제한 해제 아파트다.
서울과 수도권 규제지역에서는 지난해 정책 변화로 전매 제한 기간이 확대됐다. 이에 따라 기존 규정이 적용되는 일부 단지들의 분양권 거래가 가능해지면서 시장의 관심이 집중되고 있다.
대표적으로 힐스테이트 메디알레를 비롯해 리버센트 푸르지오 위브, 오티에르 포레, 제기동역 아이파크, 상봉 센트럴 아이파크 등이 전매 가능 시점을 앞두고 있다.
다만 최근 시장은 단순히 전매 가능 여부보다 입주 가능 시기와 실거주 가치, 주변 시세가 더욱 중요한 평가 요소로 자리 잡고 있다.
따라서 분양권 투자 시에는 공급 상황과 실거주 수요를 함께 검토하는 것이 중요하다.
4. 토지거래허가구역 실거주 유예 조건과 부동산 시장 영향
최근 시행된 토지거래허가구역 실거주 유예 제도도 시장의 관심을 받고 있다.
기존에는 토지거래허가를 받은 주택 매수자가 일정 기간 내 직접 입주해야 했다. 하지만 임대차 계약이 남아 있는 경우 현실적으로 즉시 입주가 어렵다는 문제가 있었다.
이에 따라 정부는 일정 조건을 충족할 경우 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예할 수 있도록 제도를 개정했다.
다만 무주택자 유지 조건과 매도인 요건 등 여러 기준을 충족해야 한다. 또한 허가 이후 일정 기간 내 소유권 이전 등기를 완료해야 하는 조건도 적용된다.
이 제도는 거래 활성화와 실수요자 보호라는 두 가지 목적을 동시에 고려한 정책으로 평가받고 있다.
5. 서울 신축 아파트 공급 절벽, 실수요자가 주목할 변수
현재 부동산 시장에서 가장 중요한 변수는 공급이다.
서울의 신축 아파트 입주 물량 감소는 향후 시장에 적지 않은 영향을 줄 가능성이 있다. 특히 인기 지역에서는 신축 아파트 희소성이 더욱 커질 수 있다.
다만 단순히 공급 감소만 보고 투자 결정을 내리기보다는 금리, 정책 변화, 실거주 수요 등을 함께 고려해야 한다.
앞으로 전매제한 해제 단지와 신규 공급 계획, 토지거래허가구역 정책 변화가 서울 부동산 시장의 중요한 방향성을 결정할 것으로 전망된다.
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